2010年2月4日 星期四

舊樓管理 驗樓治標不治本

在紅磡馬頭圍道50年樓齡舊樓轟然倒塌事件後,發展局局長林鄭月娥乘勢加快推出強制驗樓計劃,政府已經交付立法會首讀的《建築物(管理)修訂條例2010》的草案,應該在這氣氛中快快通過。

只不過,曾經作為舊樓業主和法團委員的小弟,不禁要問,驗了樓,就等於以後不會悲劇重演嗎?情況明顯比想像中複雜得多。

釘王多拒承擔維修責任

對於大多數小業主,他們在法例下也得驗樓,因為他們的物業被釘契,轉讓時就很麻煩,釘契對正常物業業主都是有效的阻嚇手段,問題在於,在愈舊的樓宇,愈多一種叫釘王的不正常業主,這種釘王根本不在乎物業會否被釘契,因為他們只是指望有地產商買下他們的業權拿去重建,當物業獲地產商垂青時,自然有人在買賣合約時替他們贖契。

因此,他們不會付款進行任何維修,甚至由於釘王擁有的業權份數相當多,他們一毛不拔,或在業主大會否決維修方案,試問誰能奈他們何?因此,政府如何保證在同一大廈物業內,釘王願意承擔責任甚為重要。

倡扣押收入清付維修費

而現時漏洞在於,所有維修或業主大會,都以業權份數決勝負,那是助長釘王拒絕承擔大廈維修責任,最終導致大廈失修。

因此,政府應考慮引進類似上市公司股東會對大股東投票的監管,對持有相當多業權份數的業主,在維修相關決議的投票權力作出限制,以及屋宇署長有權對拒付維修費用的大業主,或佔顯著業權比例業主,申請命令扣押由地產得來的收入,清付維修費用,甚至用以繳納罰款,甚至頒令由這類業主代小業主清付所有維修費用,這樣才會解決一些釘王主導的舊樓物業維修問題。

就算沒有釘王問題,業主立案法團本身也是一個問題。政府將業主立案法團描述成解決建築管理問題的萬能良方,但以筆者親身經驗來看,就算業主立案法團內部沒有貪污問題都好,由於很多業主立案法團委員,都不具備檢驗維修質素等需要的專業知識,他們往往不知如何保證物業有沒有被妥善維修,這也是不少大廈的大維修花了一大筆錢,都不見得令建築物結構妥為修葺的原因。

業主立案法團 管治一團糟

另一方面,由於業主立案法團只是一個在《建築物管理條例》下成立的民間法團,而業主立案法團所作的決定,或選舉出現爭拗,也只是原來用作解決物業產權問題的土地審裁處負責有關訴訟,而不像其他法定組織般,需要依照一般公共行政規範,決定能被司法覆核所挑戰,結果不少立案法團內部管理一團糟,業主之間爭拗不斷,無法作出令人服眾的決定,那些大廈的維修長期無法展開,那與沒有業主立案法團,又有何分別?

因此,政府不斷強調驗樓可以解決問題,查實只是治標不治本,有助紓緩病徵但不能夠根治問題。面對舊樓常見不負責任釘王問題、業主立案法團不知如何監管維修質量問題,以及業主立案法團本身的管治和監察問題,全部都是現時問題的根本,政府將這些問題一一解決,舊樓的管理水平才會出現曙光,問題在於改革這些問題涉及利益千絲萬縷,在政府缺乏民意認受基礎,如何作出這些重大的改革,小弟相信林鄭月娥如何「打得」,都不一定能夠解決得了。

1 則留言:

billy027486 提到...

台灣也有類似問題,不過不但知道建築規則,還玩得很兇:

【轉貼】黑心建商的告白-->http://www.taiwanonline.cc/blog/chen21457/1196.html

人心一黑,甚麼都幹得出來