舊樓管理 驗樓治標不治本

在紅磡馬頭圍道50年樓齡舊樓轟然倒塌事件後，發展局局長林鄭月娥乘勢加快推出強制驗樓計劃，政府已經交付立法會首讀的《建築物（管理）修訂條例2010》的草案，應該在這氣氛中快快通過。

只不過，曾經作為舊樓業主和法團委員的小弟，不禁要問，驗了樓，就等於以後不會悲劇重演嗎？情況明顯比想像中複雜得多。

釘王多拒承擔維修責任

對於大多數小業主，他們在法例下也得驗樓，因為他們的物業被釘契，轉讓時就很麻煩，釘契對正常物業業主都是有效的阻嚇手段，問題在於，在愈舊的樓宇，愈多一種叫釘王的不正常業主，這種釘王根本不在乎物業會否被釘契，因為他們只是指望有地產商買下他們的業權拿去重建，當物業獲地產商垂青時，自然有人在買賣合約時替他們贖契。

因此，他們不會付款進行任何維修，甚至由於釘王擁有的業權份數相當多，他們一毛不拔，或在業主大會否決維修方案，試問誰能奈他們何？因此，政府如何保證在同一大廈物業內，釘王願意承擔責任甚為重要。

倡扣押收入清付維修費

而現時漏洞在於，所有維修或業主大會，都以業權份數決勝負，那是助長釘王拒絕承擔大廈維修責任，最終導致大廈失修。

因此，政府應考慮引進類似上市公司股東會對大股東投票的監管，對持有相當多業權份數的業主，在維修相關決議的投票權力作出限制，以及屋宇署長有權對拒付維修費用的大業主，或佔顯著業權比例業主，申請命令扣押由地產得來的收入，清付維修費用，甚至用以繳納罰款，甚至頒令由這類業主代小業主清付所有維修費用，這樣才會解決一些釘王主導的舊樓物業維修問題。

就算沒有釘王問題，業主立案法團本身也是一個問題。政府將業主立案法團描述成解決建築管理問題的萬能良方，但以筆者親身經驗來看，就算業主立案法團內部沒有貪污問題都好，由於很多業主立案法團委員，都不具備檢驗維修質素等需要的專業知識，他們往往不知如何保證物業有沒有被妥善維修，這也是不少大廈的大維修花了一大筆錢，都不見得令建築物結構妥為修葺的原因。

業主立案法團 管治一團糟

另一方面，由於業主立案法團只是一個在《建築物管理條例》下成立的民間法團，而業主立案法團所作的決定，或選舉出現爭拗，也只是原來用作解決物業產權問題的土地審裁處負責有關訴訟，而不像其他法定組織般，需要依照一般公共行政規範，決定能被司法覆核所挑戰，結果不少立案法團內部管理一團糟，業主之間爭拗不斷，無法作出令人服眾的決定，那些大廈的維修長期無法展開，那與沒有業主立案法團，又有何分別？

因此，政府不斷強調驗樓可以解決問題，查實只是治標不治本，有助紓緩病徵但不能夠根治問題。面對舊樓常見不負責任釘王問題、業主立案法團不知如何監管維修質量問題，以及業主立案法團本身的管治和監察問題，全部都是現時問題的根本，政府將這些問題一一解決，舊樓的管理水平才會出現曙光，問題在於改革這些問題涉及利益千絲萬縷，在政府缺乏民意認受基礎，如何作出這些重大的改革，小弟相信林鄭月娥如何「打得」，都不一定能夠解決得了。