重提首置貸款 無異托市

由於年輕人置業問題，已經隱然成為一個政治計時炸彈，因此，各方都出謀獻策意圖解決這問題。其中有不少人提出，恢復向夾心階層業主提供首次置業貸款，藉此解決很多人因儲蓄不足，無法順利買樓的問題。

不過，了解首置背景的人，一定明白首置設計本身的一些危險性。現時政府重提首置，未免過於危險。

二手公屋攀高 不健康

董建華在1997年10月提出首置計劃時，當時香港樓市正於頂峰，董建華基於他希望香港大多數人居於自置物業的良好意願，因此推出首置計劃，當然，那時他並不認為這計劃有助「振興」樓市。

但在1999年，這計劃開始涵蓋非長者單身人士時，已經變質為一個托市計劃，當年之所以連非長者單身人士也成了首置受惠者，因為1999年樓市已經崩盤，政府要推出一連串措施去挽救樓市，這與勾地政策的推出一樣，是整個「托市配套」的一部分。

而現時樓市已經出現極不健康的情況，租者有其屋計劃下出售的公屋單位，在二手市場的成交價屢創新高。眾所周知，公屋無論在住戶組合的質素、保養、用料、間隔等都不如私人樓宇，現時都出現炒賣情況，換言之，樓市已經出現不理性發展。在這個時候推出任何托市措施，都會與協助小市民的目標背道而馳。

製造有毒資產重災區

而現時連公屋也拿出來炒衍生另一問題，是銀行出現有毒資產的機會愈來愈高，現時金管局未曾對香港銀行一旦出現類似金融風暴般的樓市崩盤，甚至像美國金融海嘯時的崩盤狀況，作出任何壓力測試（Stress Test），就算未有首置，香港銀行能否在樓市泡沫爆破後全身而退，已經是相當大的疑問。

由於首置是針對無力支付首期人士，在未需要償還首置的首3年，按揭借貸人的還款能力可能相當健康，但一旦要償還首置的借貸時，就有可能出現壓力，如果出現金融海嘯之類的情況，這些資產肯定過不了關，那時政府以及銀行界，又打算怎樣處理這些資產？

在金融海嘯後，銀行界不容易將這類政策性借貸搞出來的資產以證券化方式分散風險，因為市場普遍對房地產有關的證券化資產有戒心。難道納稅人要再度提供資金，讓這些借貸人延遲還款甚至不還款，以及解決當中的有毒資產問題？很明顯，提出恢復首置的人，未曾以維護金融系統健康穩定角度去考慮問題。

以租代買模式 值得考慮

以現時樓市而言，興建公屋讓基層應付住屋需要，可能比恢復首置更能照顧基層之餘，亦不會製造不必要的金融風險。只不過，大量興建公屋，也會造成政府長期要維持龐大官僚機構去管理公共房屋，以及審批租戶資格，這也是需要解決的問題。縱使房委會已經出售與核心服務無關的商場和停車場業務，但對解決房署這官僚架構，無濟於事。

因此，筆者認為既解決基層住屋問題，又能避免日後政府負擔沉重的方法，就是興建一種以租代買的新類型公屋，這種公屋的入息限制比較寬，而交租到若干年期後便能得到業權，只不過其業權轉讓會受到較一般居屋轉售更大的限制，包括只容許向新型公屋同等資格人士轉讓單位，或將物業回售予政府。

當若干年後，這些單位便會成為自置物業，政府亦不必要擴大房署這官僚架構，這是可以考慮的方案。恢復首置，只是短期內解決問題，但日後後患無窮是可以肯定的。