缺實質支持 樓市危機處處

新世界發展董事總經理鄭家純接受傳媒訪問時表示，由於近日樓市看來有復甦迹象，因此他預期今年樓市有兩成左右的升幅，暗示現時是入市的好時機。

鄭家純料今年樓市升兩成

無可否認，近日的樓市交投看來比金融海嘯初發時好了不少，但由基本因素來看，現時樓市所謂的小陽春，一如近日股市的升幅一樣，似乎來自在香港積存的2,000多億熱錢，如果有投資者竟然敢聽鄭家純講入市，恐怕就算有兩成升幅也好，所要承受的風險亦與預期的回報不成正比。

首先，現時香港的經濟衰退幅度，是有史以來最高，當經濟大幅衰退時，那肯定隨之而來的副作用，就是失業率上升。當失業的市民愈來愈多，亦代表交不起租，以及斷供的市民亦愈來愈多，當出現大規模違反租約或樓按合約情況出現時，就會有大量銀主盤出現，銀行為求收回壞帳而推出的銀主盤，就變成了令樓市受創的利器。換言之，除非香港經濟成長異常地快有起色，否則香港樓市根本上缺乏基本因素去支持的。

短期難有起色 僅熱錢支持

而香港經濟增長，除卻那些熱錢，亦很難異常地快有起色，皆因H1N1豬流感在全球各地擴散，未有平息迹象，豬流感本身會對旅遊、零售等行業構成打擊，既然零售和旅遊受着豬流感因素威脅，請問香港何來本錢出現經濟快速復甦？沒有像沙氏病毒肆虐時，香港變成死市一樣的情況已經相當夠運了。這更令香港樓市的基本因素，很難迅速轉強。

更要命的是，現時美國通用汽車，由於債權人未能與車廠方面達成協議，勢必申請破產保護，大批車廠員工以及零售商很大機會出現周轉問題，再加上受金融海嘯打擊下，美國將會出現大規模信用卡和消費信貸違約的情況，會否出現金融海嘯第二波仍是未知之數。筆者看不出，在熱錢以外，香港有足夠基本因素支持鄭家純的預測，筆者恐怕突然有任何變故，導致熱錢迅速撤走，剩下一堆跟風的小投資者成為樓市大閘蟹，甚至負資產受害者，為香港銀行體系造成了負擔。

任何地產發展商，在見到樓市看來有點看好的勢頭，都會把看好的勢頭誇大，因為他們需要將手上的存貨盡早沽清，以防出現不測，因此，公眾面對任何地產發展商所發表的言論，都不可以相信，只有做好基本因素分析後，才好作出買入任何樓房地產的決定。小投資者，甚至銀行審批按揭貸款的人員，竟然隨這些人的調子而起舞，淪為地產商的羊牯，實在是太鹵莽了。

現金為王 趁理想價可沽貨

當然，地產發展商這種炒作，並非對所有小市民沒好處，手上仍然擁有物業的市民，如果租金收益並不吸引，而帳目上已經有錢賺的話，不妨考慮趁現時一堆熱錢湧入香港，將物業在理想的價錢下沽售，現時仍然是一個現金為王的年代，持有現金的風險仍然遠比持有物業的風險為低。倘若熱錢真的製造了不少物業的需求，這有可能是下一個大風暴來臨前最好的沽售時機，若然錯過了這一次的機會，筆者就真的只能說，蘇州過後無艇搭。但總體而言，由於房地產流動性相當低，投資者必須對投資作出中長綫的評估，擁有獨立思考，才能對突而其來的風暴有充足的準備，不會在危機中沒頂。