主動減建高樓 環保抑缺財？

一直以來，保育人士和居民，與地產商之間，就大型地產項目的地積比率爭辯不休。不少居民和保育人士都認為，地產商在市區進行的大型地產項目，地積比率過高，不單造成屏風樓等問題，亦可能破壞舊區原有景觀。而不論市建局，還是地產商，在這方面本來是寸步不讓。

不過，近日合和以及市建局都突然在地積比率問題上大幅讓步，願意按保育人士和居民的要求，大大削減樓面面積，希望令地產項目能夠順利進行。表面上，這是保育人士和居民的小勝利，但地產商和市建局為何會在金融海嘯之後大發慈悲起來？背後有何玄機？


借貸成本與風險

地產商在考慮地產項目地積比率時，需要考慮兩項風險因素，首先是建成後的建築物，最終租出率或售出率，之後，就是整個項目由建築工程展開，到落成可供出售或出租這段期間的長度，以及相連的利息成本。這兩項成本，都涉及落成後建築物，不能及時出售或租出的風險。

在過往，由於各界對市區的寫字樓、住宅，以至酒店的需求殷切，地產商很多時在未落成，已經可以透過預售樓花，將未完成項目整幢預先出售等手段套現，而成功出售或租出的比率，亦高達七成或以上，因此，地產商就會傾向盡取地積比率，甚至利用政府各類不同優惠政策的漏洞，爭取更大的地積比率。像公共空間、環保露台、嘉亨灣事件等問題，都是過往這種落成後建築物幾乎可以全被租出或出售的思維主導下產物。

另一方面，由於過往融資容易，越大額的貸款，所借的利息越低，加上地產商很容易將落成後的單位出售，銀行對借錢給地產商這類低風險生意都相當有興趣。這亦令地產商敢於付出大筆的補地價，以換取更大的地積比率。而地產商只要未展開工程，都未需要動用信貸，所以保育人士反對下，地產商亦不急於發展項目，否則亦不會出現Megatower的爭論拖了多年的奇景。

環境惡化

金融海嘯後，地產界發展前景出現很大的改變。過往住宅單位之所以容易出售，因為銀行普遍重視住宅按揭貸款，而「磚頭」亦被視為可靠的抵押品。而次按事件告訴銀行，房地產已不是可靠的抵押品，同樣可以製造大量的有毒資產，加上金融海嘯令經濟重創，令銀行總體而言對房地產按揭審批大為收緊，這亦令住宅、寫字樓等單位，出售比以往困難得多。

而銀行本身，由於銀行之間缺乏信心，針對大銀行的信貸違約掉期（Credit Default Swap，一種防止因借貸一方違約而造成損失的衍生工具）大幅上升，令銀行普遍出現借貸困難，這種困難不會一時三刻解決，令銀行更不敢借錢給地產商發展大型項目，就算地產商願意付利息，都不一定借到足夠的錢去補地價。而在一個現金為王的年代，地產商儘速把手頭上的土地儲備變現，肯定比長期積壓有利，這令地產商以至市建局出現態度一百八十度轉變，願意大幅削減地積比率，甚至項目出現虧蝕亦在所不惜。

換言之，地產商和市建局突然大削項目地積比率，不是保育人士的勝利，而是地產商和市建局都看淡樓市前景。樓市被嚴重看淡背後，可能代表更大的銀行系統及經濟危機，這一點市民不可不察。